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湖州文明网:杨光华:21天,武汉楼市的复盘与料想

来源:南通新闻网 发布时间:2020-04-23 浏览次数:
武汉,照样房产流量第一城?图片泉源:摄图网

  杨光华 最近,有外地同伙咨询武汉买房的三个问题

  武汉的屋子,值不值得买(300785,股吧);买那里好;打折大吗?

  4月1日-21日,武汉新建商品住宅成交3127套,日均149套。

  由此推测,武汉4月新建住宅成交量约4470套。

  2020年4月的日均149套,与2019年的日均573套相比,相当于恢复26%。可以看出,武汉楼市最先“热身”。

  用4月的21天,复盘还原,也许能管中窥豹。

  01

  4月的21天时间,武汉的开发商复工,售楼部开放。

  没有选择在解封的第7天时,复盘武汉楼市。缘故原由在于时间跨度太短,市场不真实。

  4月的21天时间,武汉新建商品住宅累计成交3127套,平均天天成交149套。

  最高成交在4月16日,单日成交383套。   

  21天里,新建商品住宅成交最多的区域是汉阳(529套),最少的区域是江汉(30套)。

  另一个数据是预售允许证的签发。

  3月31日-4月12日,武汉仅签发9张预证;4月13日-14日,两天时间,武汉签发9张预证;4月14日-20日,6天时间,签发17张预证。

  上述住宅成交与预证数据,只是市场的一个侧面,并非全貌。

  不外,市场正在缓慢苏醒。

  02

  4月的21天时间,武汉楼市是焦虑的。

  之前,没有解封,他们焦虑上班,打开售楼部。

  现在,售楼部开放了,他们焦虑客户与业绩。

  此时的买房人,犹豫、张望、守候。守候市场降价,也忧郁市场突然火爆。

  4月的21天时间,开发商卖房,用上十八班武艺。

  保利的百套新居,5000元订房,一成首付起,最高2万元补助;

  龙湖的抖音直播卖房,小伙伴们猛刷火箭,送小心心;

  碧桂园湖北区域的媒体专属购房节,9-9.9折;万达的闪付,8.8元抵1万元;华润华中大区21盘联动,千余套一口价房源;

  万科多个楼盘打出5000抵5万,恒大有项目78折,其他开发商有推大学生安居8折,soho88折。

  绿地的康健宅2.0,电建地产的“康健悦家购房节”,华发的“华发好房”,上坤、奥山、北辰、越秀等定向送出康健礼包。

  不外,狠招还没有泛起。

  5月份最先,武汉楼市将是千军万马过独木桥。一批原定下半年上市的住宅项目,提前入市。

  这是源于预证申办条件的微调。

  在《武汉房企复工的六条措施》中划定,“2020年10月1日以前取得施工允许证的房地产开发项目,其开发投资额到达25%以上,且高层修建形象进度到达1/4以上、多层(含六跃七层)及低层修建形象进度到达正负零,即可申请解决预售允许。”

  4月20日,湖北公布28项措施,促进房地产市场与修建业的平稳生长。

  在房地产市场措施中,提出“合理调整羁系措施”,主要是调整预售允许、预售羁系资金与土地竞卖保证金等三个供应端的措施。

  在需求端,提出“加大财政金融支持”,与买房人最相关的是,“完善差异化小我私家住房贷款服务”。

  对特定人群,天真调整房贷还款放置,合理延后还款限期;激励适当为受疫情影响失去收入泉源的小我私家减免房贷利息。

  坚持“房住不炒”,坚持房地产宏观调控政策稳定,促进市场平稳康健生长,成为当前的主基调。

  一业内偕行示意,今年武汉远城区将赤裸价钱战,中央区则是调性价钱战。不仅要屋子好,还要廉价。后期,那些高价拿地的项目将很尴尬。

  03

  3位分管营销的同伙,与我分享了他们对后市的看法。

  他们是最领会武汉市场真相的一批人。

  他们均展望,今年武汉楼市将异常艰难。

  一天下500强房企营销总示意,市场还处于冷清期。这个时间还要连续两三个月。但开发商的降价空间有限。今年卖的屋子,都是最近两年拿的微利或亏损的地。“2019年以前,武汉楼市是非正常状态,今年将回归正常。”

  一国企房企营销负责人以为,“最近两周,上门量与成交量,恢复了不到疫情前的一半”,“短期内看淡武汉市场,成交量会萎缩,中历久照样看好武汉市场。”

  一港资房企营销负责人以为,武汉楼市的这轮周期要连续一到两年,“开发商加速推货速率,酝酿促销政策,同时也在考察市场更改。”

  市场最终是供需决议的。

  一方面,武汉的土地供应将猛增,市场上的新居将追随增添。这就是供应大增。另一方面,购房需求将锐减。主要是人们收入不稳定或降薪、公司亏损等靠山下,不敢买房。

  一增一减,直接影响买房人的心理预期。

  在消极的同时,也有乐观。

  武汉的抗疫履历、都会治理能力、公共基础配套,比疫情前均有大幅提升。套用张教授的那句名言,“武汉是中国最平安的都会。”从产业与住宅投资的角度,武汉也是中国相对平安的都会之一。

  此时的武汉市场,还差一个刺激政策,或者说是一个大招。

  没有这个大招,武汉楼市会异常难题。

  4月20日,武汉公布二季度170个项目可售,约7万套新居源,供应足够。若加上15万套库存,累计22万套房源。

  有人测算,未来两年,武汉商品住宅潜在库存68万套。

  04

  行情再差,也有人买房卖房。

  对比2019年武汉楼市,阳逻、汉南等不限购区域,成为外地人投资的热门。单套总价100万左右,不限购。这些区域的地铁计划与快速路,拉近了与武汉主城区的时间距离较短。

  在中央城区的4-5w豪宅,也是热门。武汉已有800-1000万级的超级刚需,他们卖掉手中的房产,再换豪宅盘。这些人多是80后、90后对生活品质有要求。

  这两类刚需,依旧是武汉楼市的热门。

  二季度可售的170个项目中,江岸有10个,江汉有3个,武昌有6个。三个主城核心区的新项目,占总数的11%。黄陂区(23个)、新洲区(23个)、东西湖区(20个),位居二季度楼盘数目前三强,也印证了郊区的价钱战将最先。

  同时,业内人士以为,武汉市场的需求端,还缺少刺激政策。如首付比例、再次改善买房资格等。

  若是房地产市场连续下滑,将反过来拖累武汉的经济

  [后记]

  最近,提出坚持“房住不炒”,用宏观政策,对冲疫情影响。

  努力的财政政策、稳健的货币政策,降准、降息、再贷款,支持中小微企业。

  经济学家任泽平说,当前社会一个主要矛盾,是人民群众疫情后日益强烈的报复性消费的需求,和口袋里没钱之间的矛盾。

  对于武汉楼市来说,有钱的,没买房名额;有名额的,钱少,将是主要矛盾。对于武汉市场,我也是短期看弱,历久看好。

  对于买房人来说,疫情、经济等不确定性,留钱熬过苦日子。

  对武汉的开发商来说,业绩义务稳定,起跑即冲刺,找到消逝的买房人。

  武汉这种特殊的都会,房地产若没有大政策,苦日子可能刚刚最先。

  文|杨光华(地产写字人)

(责任编辑:徐帅 ),

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