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从一封市政来信说起

来源:南通新闻网 发布时间:2021-11-10 浏览次数:

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【燕语东西】

2021年住宅类房产的税率,多伦多市是0.611013%,比R市的0.659549%便宜了大约7%!

筱燕

去年的一天,我收到所在R市的政府来信。R市位于GTA即大多伦多地区,这个地区除多伦多市外,覆盖DURHAM, HALTON,PEEL和YORK 四个地区共20多个城市。

信上说,在没有削减原有市政服务、也不会动用市政储备基金的前提下,本市2021年的Property tax(房产税)不会涨价。疫情期间什么都涨价,虽然R市一些服务不尽如人意,不加税还是要算好消息。

加拿大华人一般把房产税称为“地税”,这是财产税的一种。加拿大房子的持有成本比中国高,地税是一个重要原因。而对加拿大政府来说,地税是主要的收入来源之一。根据一张公开的各级政府收入结构图,联邦、省及地方三级政府的总收入中,份额最大的是所得税,占比约47%;其次是消费税,占比24%;第三就是地税,占比11%。

那么,到底什么是地税呢?地税其实分为两种,一是房屋买卖时要交的 land transfer tax,即土地转让税;二是业主持有期间每年要交的the annual tax,即年度地税。R市寄来的这封信,说的就是年度地税。

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地税又是如何计算的呢?用税率和房产评估价值相乘即可。以R市为例,地税税率由R市议会决定,在其确定年度财政预算后,会估算市政服务需要的钱、其中有多少要从地税中出,这样再推算地税的年度税率。税率一经确定,业主不得讨价还价。

另一变量房产估值,则由MPAC根据土地价值和房产价值决定。MPAC据说是北美最大的物业评估机构,每4年重新评估一次。据称这套方法的决定因素有200多个,其中关键的5个因素决定了85%的评估价,他们分别是Location(地段)、Lot Dimensions(占地面积)、Living Area(居住面积)、Age of the property, adjusted for any major renovations or additions(房龄,并考虑重大翻新或扩建等调整因素)和Quality of Construction(建筑质量)。如果不同意MPAC的评估价值,业主有权提出上诉。

随便翻翻R市最近的房产成交纪录,不难发现,一个四卧室的独立屋2021年的地税多为6000多元,而R市住宅类房产2021年的税率为0.659549%,可以大致推算出MPAC的评估价约为90多万。但事实上,这些房子是以多少钱卖出的呢?基本都在150万以上。究其原因,一方面是MPAC每4年才评估一次,这些年GTA的房价涨上了天,另一方面或许是根本原因,MPAC评估价和市场价本来就是两个概念。

对绝大多数加拿大业主来说,地税都是一个不小的负担。他们因此很关心,这些钱被政府花到哪儿去了?毕竟人人都希望自己的家园美好温馨,自己所在的城市环境宜人、各项施设便利。

我收到的R市写给居民的这封信中,把2021年地税支出的预算画成了饼状图,并附有相关说明:地税中50%被上一级YORK地区政府拿走了,用于为区内居民提供公共卫生、社会服务、儿童服务、警务、辅助医疗服务和区域道路服务等;27%被R市留下了,用于R市的消防、公共图书馆、公园和游乐场、回收、有机物和废物收集、除雪和除杂草、饮用水、当地道路和土地规划上;还有23%是教育税,由教育局支配,花在中小学义务教育上。也就是说,地税中只有27%由R市自己支配,73%是代为征收。

关于教育税,本地的华人都明白,虽然业主要支付包括教育税在内的地税,但对于暂未购房、租房而居的家庭来说,只要拿得出租约,孩子也一样可以上本片区所属的学校,一样可以申请IB、AP等受华人家庭追捧的课程。公立教育体系实行划片招生、就近上学的原则,在申请学校时,地税账单和租房合约享有同等待遇。

说到多伦多市的地税,一个有趣的现象是,多伦多市的地税比其他城市要低,这可能超出了一般人的想象。2021年住宅类房产的税率,多伦多市是0.611013%,比R市的0.659549%便宜了大约7%!

本地媒体曾报道说,就2020年的地税情况、对安省的35个城市进行比较后发现,多伦多市的地税最低,而房价较低的温莎,其业主每年要交的地税几乎是多伦多市业主的近3倍!这是因为,多伦多市房价高,MPAC评估价也高,市政府的财产税收入多,因此有能力把税率维持在较低水平――同时也希望用低税率吸引更多人到多伦多市置业,毕竟其房价已高与天齐,被一些机构视为“全球第二大房产泡沫”!

(作者系旅居加拿大华人作家)

以上文章发表的言论,仅代表作者个人观点,不代表证券时报立场。

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